PUBLICATION D'ACTES
Effet relatif
Annulation judiciaire de la vente d'un immeuble revendu dans l'intervalle par l'acquéreur
Revente de l'immeuble à un tiers par le mandataire du propriétaire initial
Création d'une double chaîne de propriété
Application de la jurisprudence de l'arrêt Hédreul (non)

QUESTION :
Un marchand de biens A… a vendu une maison d'habitation à une société B… par acte publié le 3 février 1992. La liquidation judiciaire du marchand de biens a été prononcée le 6 mars 1992 par le tribunal de commerce.
L'acquéreur B… a revendu l'immeuble à une société C… par acte publié le 15 juillet 1993.
La vente consentie par le marchand de biens à la société B… ayant été annulée par jugement publié le 20 juin 1995, le mandataire judiciaire de la liquidation du marchand de biens a revendu l'immeuble dont il s'agit à un second acquéreur D… par acte du 8 avril 2011. Cet acte a fait l'objet d'un dépôt à la conservation le 22 avril 2011.
Dans cette situation, le conservateur s'est demandé si cette revente devait donner lieu à un rejet de la formalité pour défaut d'effet relatif en application de l'arrêt Hédreul, dès lors qu'en cas de publication, l'immeuble était susceptible de figurer au fichier immobilier comme appartenant à deux propriétaires : la société C… à la suite de l'acte déjà publié le 15 juillet 1993 d'une part, le second acquéreur D… à la suite de la publication requise d'autre part.

REPONSE : Réponse négative
.
Aux termes du 1 de l'article 32 du décret du 14 octobre 1955, " …aucune formalité de publicité ne peut être opérée dans un bureau des hypothèques à défaut de publicité préalable ou simultanée de l'acte, de la décision judiciaire ou de l'attestation de transmission par décès constatant le droit du disposant ou dernier titulaire.

Le disposant ou dernier titulaire, au sens de l'article 3 du décret du 4 janvier 1955 et de la présente section, s'entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé ou éteint - ou est susceptible de l'être - avec ou sans consentement par la formalité dont la publicité est requise."
La Cour de Cassation a jugé dans un arrêt du 18 juillet 2001, commenté sous l'article 1844 du Bulletin, que le disposant ou dernier titulaire visé par ce texte était celui dont le titre n'avait pas cessé de produire effet postérieurement à sa publication au fichier immobilier, en d'autres termes le propriétaire actuel tel qu'il apparaît au fichier immobilier. Dans l'article du bulletin précité, l'AMC recommandait de s'en tenir désormais à l'interprétation de la Cour. Néanmoins, le même article listait un certain nombre de cas précis où l'identification au fichier immobilier du disposant ou dernier titulaire pouvait légitimement donner lieu à hésitation. C'est ainsi qu'il a été recommandé, notamment, de ne pas opposer de rejet de la formalité à un jugement portant annulation de la vente d'un immeuble revendu entre-temps, bien que l'acquéreur de la vente annulée ne soit plus le dernier titulaire du bien (cf. également Bulletin AMC. article 1765).
Dans l'espèce visée dans la question, c'est donc à juste titre, qu'en application de cette recommandation, le jugement annulant la vente consentie par le marchand de biens A… à la société B… a été publié le 20 juin 1995, alors même que cette société n'apparaissait plus au fichier comme le disposant ou le dernier titulaire.
En revanche, du fait de cette publication, le fichier immobilier a fait apparaître une double chaîne de propriété, l'une, préexistante, au nom de la société C, l'autre au nom du marchand de biens A…. Cette situation, fort courante au demeurant avant la jurisprudence de l'arrêt Hédreul, ne pourra être dénouée que par un jugement qui désignerait le véritable titulaire du droit. C'est d'ailleurs l'objet de l'instance en revendication qui a été introduite devant la juridiction civile par la société C… dans l'affaire ayant fait l'objet de la question.
En attendant, tout acte ou inscription faisant apparaître comme propriétaire de l'immeuble la société C… ou le marchand de biens A… devra être publié.
Il en est ainsi de la vente réalisée par le mandataire judiciaire de la liquidation de biens du marchand de biens par A… ayant fait l'objet du dépôt du 22 avril 2011.

Annoter : Bulletins de l'AMC articles. 1765 et 1844.