Le conservateur.

Le conservateur des hypothèques était le responsable de la tenue du fichier immobilier, document public sur lequel sont transcrits l’ensemble des actes touchant aux droits immobiliers, et de la délivrance des renseignements figurant sur celui-ci.

Pendant plus de deux siècles, le conservateur des hypothèques a assuré un service conçu pour informer les tiers sur les opérations immobilières susceptibles de les intéresser.

Dans un premier temps et pratiquement jusqu'au milieu du XIX°siècle, cette information a été limitée aux seules hypothèques, c'est-à-dire un droit réel accessoire accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d'une dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Sa publication est en effet essentielle à la sécurité des transactions immobilières réalisées tant par les professionnels que les particuliers.

Par la suite, les préventions à l'égard de la divulgation des fortunes ayant cédé devant l'intérêt économique puissant du développement et de la sécurité du marché immobilier, la publication s'est ouverte progressivement à l'ensemble des transactions qui, à titre onéreux puis gratuit, concernaient les immeubles.

La mission civile du conservateur comportait deux volets :

Depuis 1955, le cadre juridique dans lequel s'exerçait cette mission a été régulièrement adapté, notamment à compter du 1er juillet 1998, par le biais de la désignation plus précise des personnes et des biens, par la normalisation des copies hypothécaires des actes de ventes, la modernisation de la procédure du refus de dépôt et par l'informatisation des registres des dépôts. Sur ce dernier point, les actes à publier étaient enregistrés dans l'ordre chronologique de leur dépôt sur un registre dit des dépôts tenu par le conservateur des hypothèques.

La mission civile du Conservateur consistait à garder trace de tous les droits existants sur les immeubles et ainsi assurer la sécurité des opérations juridiques relatives aux immeubles et au crédit. Elle consistait également à délivrer des renseignements sur la situation patrimoniale des personnes ou sur la situation juridique des immeubles. Ainsi, toute personne souhaitant prêter sur hypothèque pouvait être assurée que l'emprunteur n'en avait pas déjà consentie une, pour une valeur égale ou supérieure, sur l'immeuble présenté en garantie.

Ces informations étaient extraites du fichier immobilier, tenu par chaque Conservateur des hypothèques pour chaque commune de son ressort territorial, dans lequel, au fur et à mesure des dépôts, étaient répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et par immeuble, des extraits des documents publiés avec référence à leur classement dans les archives. Ainsi, le fichier immobilier présentait, telle qu'elle résultait des documents publiés, la situation juridique réelle et actuelle des immeubles et de l'ensemble des droits de leurs détenteurs.

Les effets civils attachés à la publicité foncière ne sont pas constitutifs de droits en eux-mêmes. En effet, la publicité foncière n'est pas une condition de l'existence et de la validité juridique des droits sur les immeubles. Lla publicité produit cependant les deux effets civils importants suivants:

Opposabilité aux tiers: La publicité rend les droits réels immobiliers opposables aux tiers et assure donc leur pleine efficacité. Ainsi l'acquéreur du droit était protégé. De deux titulaires concurrents d'un même droit, l'emportait celui qui avait requis la publicité en premier. De ce fait, la délivrance des renseignements s'opére par écrit et engage la responsabilité personnelle du conservateur.

Rang des privilèges et hypothèques: La publicité foncière fixe le rang de la plupart des privilèges et hypothèques, sûretés réelles. Elle permet aux créanciers qui en sont titulaires, de bénéficier d'un droit de préférence et d'un droit de suite, c'est-à-dire la possibilité de saisir l'immeuble, même s'il avait quitté le patrimoine du débiteur. Enfin elle était une condition de recevabilité des actions en justice relatives à des immeubles.

Ces effets de la publicité foncière sont inchangés depuis le 1er janvier 2013. Ils sont désormais sous la seule responsabilité de l'État.

Dans l'exercice de ses missions civiles le conservateur des hypothèques supportait une responsabilité particulière. Dès l'origine, les textes qui ont créé la fonction ont posé le principe d'une responsabilité personnelle du conservateur dans l'exercice de ses missions civiles, ce qui était le corollaire de son mode de rémunération. Cette responsabilité, clairement édictée par les articles V à IX de la loi du 21 ventôse an VII, a été consacrée par le code Napoléon qui en a précisé la portée dans quatre articles. Selon la doctrine et la jurisprudence de la Cour de Cassation, ces articles sont une application particulière d'une responsabilité globale qui reposait sur les principes généraux des articles 1382 et 1383 du Code Civil.

Il en résultait que la responsabilité du conservateur était engagée toutes les fois qu'il commettait dans l'exercice de ses fonctions, soit par lui-même, soit par ses employés, une faute ou une négligence ayant occasionné un préjudice à un usager. Cette responsabilité subsistait dix ans après la cessation des fonctions du conservateur. Ainsi la faute commise par le conservateur dans l'exercice de ses fonctions était une faute personnelle et non une faute de service, ce qui constituait une vraie spécificité dans la fonction publique.

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