Art. 203

TAXE HYPOTHECAIRE. - SALAIRES.

Question. - Pour la construction d'un immeuble en copropriété, comportant quatre boutiques et vingt appartements, le Crédit Foncier a consenti un prêt de 80 millions garanti par une hypothèque portant sur le terrain où l'immeuble devait être bâti et sur les constructions à édifier. Après l'achèvement de la construction, le Crédit Foncier a autorisé la division du prêt entre les divers propriétaires des vingt appartements, à raison de 4 millions pour chacun d'eux, et donné la mainlevée corrélative de l'inscription hypothécaire : Chaque appartement a été dégrevé dans la mesure où il garantissait une somme supérieure à 4 millions et les boutiques, dont les propriétaires ne pouvaient pas bénéficier du prêt du Crédit Foncier, ont été entièrement libérées.

Les intéressés ont alors requis la radiation de l'inscription dans les termes de la mainlevée.

Comment doivent être liquidés la taxe hypothécaire et le salaire auxquels donne ouverture cette radiation ?

Réponse. - La radiation à opérer est une radiation partielle ayant pour effet de dégrever :

a) chacun des vingt appartements, à concurrence de (80-4) 76 millions,

b) chacune des quatre boutiques, pour la totalité.

En principe, par application de l'art. 843-32 du Code général des Impôts, elle devrait donner ouverture à la taxe hypothécaire calculée, savoir :

a) sur 76 millions, pour chacun des vingt appartements ;

b) sur 80 millions, pour chacune des quatre boutiques.

Les salaires seraient liquidés sur les mêmes bases.

Mais une telle perception aurait un caractère prohibitif. Aussi l'art. 12 du décret du 6 mai 1953 (B.A. 1953 - I. 6358; Bull. A.M.C., art. 151-III) en a-t-il atténué la rigueur en ce qui concerne la taxe hypothécaire.

Aux termes de cette disposition :" En cas de mainlevée partielle d'une hypothèque consécutive à la division de la créance garantie, la taxe proportionnelle visée à l'Art. 843 du Code Général des Impôts, est liquidée comme s'il s'agissait d'une réduction pure et simple d'hypothèque ".

Il résulte que chacun des dégrèvements partiels opérés en conséquence de la division du prêt ne peut donner ouverture à la taxe sur une somme supérieure à la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble partiellement dégrevée, lorsque cette valeur est inférieure au montant de la créance garantie.

Il en est de même des dégrèvements totaux. Sans doute le texte ne vise que les mainlevées partielles. Mais, dans l'hypothèse envisagée, la mainlevée est partielle, bien qu'elle dégrève totalement certaines parties de l'immeuble affecté, puisqu'elle maintient l'effet de l'inscription sur les autres parties de l'immeuble à concurrence d'une certaine somme.

Aussi bien, l'art. 12 du décret du 6 mai 1953 ne fait que confirmer, en la généralisant, une solution de tempérament, du 2 septembre 1952 (B. A. 1952 - I. 6120; Bull. A.M.C., art. 119), laquelle avait pour objet de faciliter les divisions de prêts que la stricte application des règles normales de perception aurait rendues impossibles en fait. Or, la perception conserverait son caractère prohibitif si les dégrèvement totaux consécutifs à une division de prêts demeuraient imposés selon les règles antérieures.

L'Art. 12 du décret du 6 mai 1953, ne concerne que la taxe hypothécaire, à l'exclusion des salaires.

Néanmoins, ainsi qu'il a déjà été signalé (art. 129 du Bulletin), la liquidation du salaire sur la somme dont chaque fraction d'immeuble se trouve dégrevée ferait pratiquement obstacle aux divisions de prêts et ne manquerait pas de susciter des demandes d'exonérations.

On ne peut dès lors que confirmer le conseil déjà donné et qui consiste à appliquer, pour le calcul du salaire, la, même règle de tempérament que celle que le législateur a accordée pour la liquidation de la taxe hypothécaire.

Annoter . C.M.L. n° 1917 et 2029 ; de France, n° 473. XIII, et 527