ARTICLE 569

PUBLICATION D'ACTES.

(Rép. Min. Fin. et Aff. Econ., 28 décembre 1963.)

Question. - M. Chauvet expose à M. le Ministre des Finances et des Affaires économiques que les actes portant bail pour une durée de plus de douze ans étant sujets à publicité foncière et devant donc être obligatoirement établis en la forme authentique (art. 8 du décret du 30 avril 1955 pris en exécution des art. 28 et 35 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière), l'enregistrement leur est refusé s'ils sont établis sous la forme sous seings privés. Il lui demande si la forme authentique est également obligatoire pour les cessions et les apports en société de droit au bail, notamment lorsque le bail comporte une durée initiale de plus de douze ans, dont moins de douze ans restent à courir.

Réponse. - Sous réserve de l'appréciation souveraine da tribunaux, les conventions visées par l'honorable parlementaire ne semblent pas assujetties à titre obligatoire à la formalité de la publicité foncière quand elles ont pour effet de ne conférer la jouissance de l'immeuble au nouveau bénéficiaire du bail que pour une durée égale ou inférieure à douze ans. Le point de savoir si les conventions de la même nature ont à être publiées lorsqu'elles mettent le nouveau bénéficiaire du bail en jouissance de l'immeuble pour plus de douze années est, d'autre part, controversé. Dans ces conditions, le refus d'enregistrer prévu à l'art. 857 bis du Code général des Impôts ne paraît pas devoir être prononcé lors de la présentation à la formalité de l'enregistrement de conventions de l'espèce constatées en la forme sous seings privés. Mais il en irait différemment si les actes soumis à cette dernière formalité - n'ayant pas, en réalité, pour objet ou pour seul objet de constater de simples cessions ou apport - contenaient, à titre principal ou accessoire, des dispositions assujetties à titre obligatoire à la formalité de la publicité foncière. Tel serait le cas si le propriétaire intervenait à l'acte et consentait, en fait, un nouveau bail de plus de douze années ou, qu'il s'agisse ou non d'un nouveau bail et quelle que soit la durée de la location, s'il donnait quittance d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus. (J.O. 28 décembre 1963, Déb. Au. Nat., p. 8038-8039.)

Observations. - L'interdiction édictée par l'art. 8 du décret du 30 avril 1955 (art. 857 bis du Code général des Impôts; Bull. A.M.C. art. 214), d'enregistrer les actes sujets à publicité, lorsqu'ils ne sont pas établis en la forme authentique, est un moyen indirect d'obliger les intéressés à faire publier effectivement les actes dont il s'agit. Elle ne peut dès lors être opposée que lorsqu'il s'agit d'actes dont l'assujettissement obligatoire à la publicité est indiscutable.

Tel n'est pas le cas des actes de cession de bail.

L'art. 28 1° b du décret du 4 janvier 1955 énonce, parmi les actes qui doivent être obligatoirement publiés, ceux portant ou constatant " bail pour une durée de plus de douze années et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échues " ; il ne vise pas les cessions de bail.

D'un autre côté, la publication des cessions de bail n'a pas la même utilité que celle des baux. Si, en effet i1 importe que les tiers soient avisés de l'existence des baux qui grèvent un immeuble, le changement de titulaire de ces baux est pour eux d'un moindre intérêt.

En l'état, par conséquent, que les cessions de bail aient pour effet de transmettre la jouissance de l'immeuble ou cessionnaire pour une durée inférieure ou non à douze ans, il n'est pas certain que les actes qui les constatent soient sujets à publicité. L'enregistrement ne peut dès lors en être refusé lorsqu'ils sont établis sous signatures privées.

En revanche, si les intéressés ne sont pas astreints à faire publier les actes de cession de bail, ils peuvent estimer utile de le faire (Précis Chambaz et Masounabe-Puyanne, 2° éd., n° 758). Les conservateurs ne doivent pas, à notre avis, refuser d'accomplir la formalité, alors surtout que s'il est douteux que ces actes entrent dans la catégorie de ceux qui sont sujets à publicité, il n'est pas certain non plus qu'ils en soient exclus (V. Bull. A.M.C., art. 355 et art. 441, observations).

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 758.