ARTICLE 884

PUBLICATION D'ACTES

SALAIRES.

(Rép. Min, Justice, 4 septembre 1971)

Question. - M. Collette demande à M. le Ministre de la Justice si les coopératives d'H.L.M. doivent, pour les contrats de " location-attribution ou location-vente ", faire publier leurs actes au Bureau des Hypothèques (durée supérieure à dix-huit ans). Cette publication, si elle était obligatoire, imposerait la forme authentique ou le dépôt au rang des minutes d'un notaire, alors qu'actuellement, dans la plupart des cas, les actes restent sous seings privés, sans publicité d'aucune sorte (y compris les cahiers des charges et règlement de propriété, s'il en existe).

Réponse. - Indépendamment de la publicité prescrite pour les actes contenant des baux d'une durée supérieure à douze ans, une convention comportant une location-attribution régie par l'article 3 du décret n° 65- 1012 du 22 novembre 1965 doit être obligatoirement publiée si, par sa nature juridique, l'opération se trouve visée par l'article 28 du décret du 4 janvier 1955. Or, sous la réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux qui peuvent toujours rétablir la véritable qualification d'un acte, la location-attribution constitue une vente sous condition suspensive, Cette analyse juridique conduit, dès lors, à soumettre l'acte à la publicité foncière et à lui faire revêtir, pour les besoins de cette publicité, l'une des formes prévues par l'article 68 du décret du 4 janvier 1955 (1). (J.O. 4 septembre 1971, Débats, Ass. Nat., p. 4066.)

Observations. - Comme l'indique la réponse ministérielle qui précède, les conventions contenant à la fois un bail de plus de douze ans et une vente sous condition suspensive sont soumises à la publicité foncière à un double titre, savoir : le bail en application de l'art. 28-1° b du décret du 4 janvier 1955, la vente sous condition suspensive en vertu de l'art. 28-1° a du même décret.

La liquidation du salaire applicable à ces conventions appelle une observation particulière.

Aux termes de l'art. 250 w de l'annexe III au Code Général des Impôts, le salaire exigible pour la publication de chaque acte où est assis " sur les sommes ". Dans le cas d'un bail, le droit faisant l'objet de la publication est le droit de jouissance cédé au preneur pour la durée convenue ; lorsqu'il s'agit d'une vente sous condition suspensive ; c'est l'immeuble lui-même qui fait l'objet de la publication. Le salaire exigible lors de la publication d'un bail doit par suite être liquidé sur le montant des loyers stipulés pour la durée du bail ; celui qui est dû à l'occasion de la publication de la vente sous condition suspensive doit être calculé sur le prix exprimé.

Par ailleurs, lorsqu'un acte renferme à la fois une disposition principale et une disposition accessoire, il n'est dû en principe qu'un seul salaire (Bull. A.M.C., art. 52, 61 et 891 ; Rapp. art. 46). Ce salaire est généralement celui qui correspond à la disposition principale; toutefois c'est exceptionnellement celui qui s'applique à la disposition accessoire qui doit être perçu s'il est le plus élevé. C'est en effet ce salaire qui serait exigible si cette disposition accessoire formait l'unique objet de la convention et il n'y a pas de motif qu'il ne soit pas perçu du seul fait que la disposition en cause accompagne une autre convention.

Il en résulte, dans le cas des conventions de location-vente, que le salaire exigible lors de leur publication doit être liquidé, soit sur le montant cumulé des loyers, soit sur le prix stipulé pour la vente sous condition suspensive s'il est plus élevé.

La même règle est applicable, par identité de motifs aux contrats de location-attribution.

Annoter : C.M.L. 2° d., n° 690 A (feuilles vertes), 1996 bis.