ARTICLE 1036

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE.

Vente d'une fraction indivise de terrain dont le prix est converti en l'obligation de remettre au vendeur des fractions divises de la construction à édifier sur le terrain.
Remise de ces fractions divises assimilable à une dation en payement.

(Rép. Min. Econ. et Fin., 7 juin 1975.)

Question. - M Lafay expose à M le Ministre de l'Economie et des Finances que l'instruction du 7 septembre 1973, publiée au Bulletin Officiel de la Direction Générale des Impôts, daté du même jour, prévoit qu'en cas de vente de millièmes indivis d'un terrain, moyennant un prix converti en locaux construits par l'acquéreur, il y a lieu de considérer du point de vue fiscal cette opération comme une double mutation dont l'une porte, notamment, sur les locaux à construire et à livrer au vendeur. Il s'ensuit, selon ladite instruction, que la T.V.A. doit être acquittée, au taux de 17,6 p. 100 s'il s'agit de locaux d'habitation, sur la valeur des constructions remises au vendeur de terrain. Cette interprétation pénalise " les propriétaires de terrains qui, sans aucune intention, s'associent avec d'autres, personnes physiques pour construire ensemble leurs habitations personnelles. Elle est du reste contredite par un arrêt de la Cour de Cassation (troisième chambre civile) qui a jugé, le 19 février 1974, que le vendeur de terrain devient propriétaire par accession et non par transfert. Il lui demande de bien vouloir lui faire connaître s'il envisage de prendre des initiatives, qui mettraient en harmonie avec la jurisprudence résultant de l'arrêt susvisé l'instruction précitée du 7 septembre 1973 et il aimerait avoir confirmation de ce que, dans le car d'une vente de millièmes indivis d'un terrain à plusieurs personnes physiques construisant ensemble un immeuble pour leur usage personnels au prix de revient, il n'y a pas lieu d'assujettir à la T.V.A. la remise des locaux d'habitation au vendeur pour prix de son terrain.

Réponse. - La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt réel qui frappe des opérations indépendamment du cadre juridique utilisé à cet effet. Pour déterminer le régime fiscal applicable, il convient dans chaque cas de rechercher la nature réelle de l'opération effectuée sans s'attacher à la qualification juridique qu'en donnent les conventions. Les dispositions de l'article 257 (7°) du Code Général des Impôts qui soumet à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations de construction et de commercialisation d'immeubles conduisent à imposer à cette taxe toutes les opérations qui concourent à la production ou à la livraison d'immeubles, quelle que soit la formule juridique utilisée pour réaliser ces opérations. Le propriétaire d'un terrain qui vend une fraction de celui-ci moyennant un prix converti en l'obligation de remettre des locaux à édifier sur ce terrain est le plus souvent non un constructeur mais l'acquéreur de la propriété de locaux qui seront construits par un tiers sur le terrain cédé. En soumettant cette acquisition à la taxe sur la valeur ajoutée, l'administration se contente de tirer au plan fiscal les conséquences de cette situation de fait. En revanche, si le vendeur du terrain assume effectivement la maîtrise de la construction des locaux qui lui seront attribués, il n'y a pas vente des locaux, et la taxe sur la valeur ajoutée n'est pas exigible à ce titre mais à. raison des travaux immobiliers. Le régime final applicable dépend donc d'une situation de fait et, dans le cas envisagé par l'honorable parlementaire, il ne serait possible de se prononcer de manière définitive que si, par l'indication des noms et adresses des parties ainsi que de la situation du terrain, l'administration était mise à même de faire procéder à une enquête (J.O. 7 juin 1975. Déb. Ass. Nat., p. 3874-3875).

Observations. - La clause de l'acte de vente d'une fraction indivise de terrain à bâtir qui confère au vendeur, en payement de son prix, la propriété exclusive de certaines fractions déterminées de l'immeuble à édifier a le caractère juridique d'un partage partiel portant sur les lots attribués au vendeur et envisagés dans leur état futur d'achèvement (Bull. A.M.C., art. 924, 2° cas, § B - 1°, page 5 ; Rappr. C. Aix-en-Provence, 10 mai 1972, Bull. A.M.C., art. 945 et Cass. civ. 3°, 19 février 1974, Bull. A.M.C., art. 1010).

Pour la perception de la taxe sur la valeur ajoutée, l'Administration fait abstraction de ce caractère juridique. Elle assimile la remise des locaux au vendeur à une dation en payement, c'est-à-dire à une vente de ces locaux considérés en leur état futur d'achèvement, dont le titre est institué par l'acte de vente (Inst. des 20 mars 1972 et 7 septembre 1973, B.O.D.G.I. 8 A-1-72 et 8 A-8-73).

C'est cette règle de perception, critiquée par l'auteur de la question écrite, que confirme la réponse ministérielle, en la justifiant par le fait que la T.V.A. est un impôt réel frappant toutes les opérations qui concourent à la production ou à la livraison d'immeubles, quelle que soit la forme juridique utilisée.

Annoter : Bull. A.M.C., art. 924, 2° cas, § B, page 5.